상생임대인 비과세 조건과 혜택 받는 방법

새 아파트에 전세를 구할 때, 조건이 까다로운 상생임대인 비과세 조건에 대해 자세히 알아봤습니다. 상생임대인 제도는 임대인, 임차인 모두에게 무조건 도움이 되는 제도입니다. 이번 소득세법 개정으로 정말 상생할 수 있는 제도가 되었습니다. 꼭 혜택을 받을 수 있는 조건을 확인해보시길 바랍니다.
저는 이번에 신규 분양받은 아파트(청약받은 아파트)에 입주할 지 결정되지 않아서, 전세 세입자를 구해야 할 수도 있어 확인을 해봤습니다. 조건과 혜택도 달라졌지만, 가장 중요한 것은 기한인데요, 새 아파트에 첫 전세 세입자를 구하시는 분들께서 상생임대인 비과세 혜택 받는 방법에 대해 정확히 알려드리겠습니다.

신축 아파트 상생임대인 비과세 혜택 받기 위한 조건

아래 순서에 따라 진행이 되어야, 상생 임대주택으로 인정받을 수 있습니다.

1. 주택담보대출로 매매잔금 치르고 주택 취득
   • 주택 취득 전 임차인 전세보증금으로 분양잔금 시 해당 건은 상생 임대인에 해당이 안 됩니다
   • 주택 취득 전 계약건은 상생 임대에 해당하지 않습니다
2. 최초 계약(= 직전 임대차계약)
   • 계약기간 최소 1년 6개월 이상, 실제 임대한 기간 1년 6개월 이상
   • 24년 12월 31일 이전 만료(상생 임대차 계약이 24년 12월 31일 전에 체결되어야 하기 때문에)
3. 상생임대차계약
   • '임대료 5% 이하 인상' (계약갱신청구권 사용도 인정)
   •  24년 12월 31일 이전 계약 체결 + 계약금 지급까지 완료
   • 계약기간 최소 2년 이상, 실제 임대한 기간 2년 이상

반드시 주택담보대출로 매매잔금을 치러 주택 취득을 먼저 해야 합니다. 그 후 전세계약을 진행해야 상생 임대 주택의 '직전 임대차 계약'으로 인정받을 수 있습니다. 이렇게 할 경우 주택담보대출 일시상환 수수료가 발생하기 때문에, 상생 임대인 혜택을 받는 것과 득실을 따져볼 필요가 있습니다.

잔금대출 한도가 되지 않는 경우

1. 임차 인분께 부탁해 잔금 납부 후 계약서를 한 번 더 작성하는 방법도 있지만, 전세/월세 가격을 많이 낮춰야 할 것 같습니다.
2. 단기 임대를 주고, 23년 6월 전에 새로운 계약을 체결한다. 23년 6월 전에 계약해서 최소 1년 6개월 계약이 24년 12월 31일 전에 만료되어야 하며, 새로운 계약이 그전에 체결되어야 하는 변수가 있습니다.

상생 임대인

상생 임대인이란, 직전 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규(갱신) 계약을 체결한 임대인입니다.

상생임대인 혜택

양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 실거주 요건이 있는데요, 개정 전 에는 실거주 요건을 1년 인정해줬는데 개정 후 2년을 인정해줍니다. 거주를 전혀 하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 됐습니다!
또, 주택 가격에 제한이 있었는데, 개정이 되면서 가격에 대한 제한도 사라졌습니다.

개정 전: 1세대 1 주택인 경우에 한해서 양도세 비과세 혜택을 2년 거주요건 중 1년 인정
개정 후: 양도소득세 비과세 및 장기보유 특별공제 적용을 위한 거주요건 2년 면제

개정 전: 임대개시일 기준 1세대 1 주택
개정 후: 다주택자도 상생임대차계약 체결 가능


개정 후, 다주택자도 상생 임대차 계약을 체결할 수 있으며, 거주요건 2년 면제에도 해당이 됩니다. 다만 양도세 비과세는 1세대 1 주택자에게만 적용됩니다. 따라서 양도 시 1세대 1 주택자인 것이 중요합니다.



청약 당첨부터, 입주, 전세 계약까지 모든 절차들을 정리한 글입니다. 입주 전까지 준비해야 할 것들이 궁금하시면, 아래 글도 도움이 될 것 같습니다.

분양 아파트, 청약 당첨부터 입주까지 모든 절차 한 눈에 보기

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다른 블로그 글을 보고, 사실 확인 없이 믿고 있다가 손해 본 일이 한두 번이 아닙니다. 저도 정확한 정보를 확인하고, 저와 같은 고민을 하는 신축 입주하시는 분들에게 방법을 전달하려고 정리했습니다. 하지만, Official로 확인하는 것이 가장 정확하니 확인한 번 하시길 바랍니다.

기획재정부

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